Instituten zijn bezorgd over de effecten die QT zal hebben op de financiële markt. Je zou je meer zorgen moeten maken over de effecten die het zal hebben op de huizenmarkt.
Quantitative easing (QE) is synoniem geworden met de COVID-19 pandemie, omdat de klap van de lockdowns de groei van de wereldeconomie stagneerde en dreigde om te slaan in een financiële crisis.
Om kunstmatig economische groei te creëren, begonnen centrale banken met het opkopen van staatsobligaties en andere waardepapieren, terwijl regeringen de geldhoeveelheid begonnen uit te breiden door meer geld bij te drukken.
Dit was het sterkst voelbaar in de VS, waar de Federal Reserve de hoeveelheid dollars in omloop tussen 2020 en 2021 met een recordpercentage van 27% verhoogde. De balans van de Fed bereikte eind augustus 2022 ongeveer 8,89 biljoen dollar, een stijging met meer dan 106% ten opzichte van de omvang van 4,31 biljoen dollar in maart 2020.
Dit alles kon een financiële crisis echter niet voorkomen. Aangewakkerd door de aanhoudende oorlog in Oekraïne, ontwikkelt de huidige crisis zich langzaam tot een volledige recessie.
Om de gevolgen van haar ineffectieve QE-beleid te verzachten, is de Federal Reserve begonnen aan een kwantitatieve verkrapping (QT). QT, ook wel balansnormalisatie genoemd, is een monetair beleid dat de monetaire reserves van de Fed verkleint door staatsobligaties te verkopen. Door schatkistpapier uit de kas te halen, wordt liquiditeit uit de financiële markt gehaald en, in theorie, de inflatie beteugeld.
Grafiek met de totale activa in handen van de Federal Reserve van 2005 tot 2022 (Bron: Board of Governors of the Federal Reserve System)
In mei van dit jaar kondigde de Fed aan dat zij zou beginnen met QT en de federal funds rate zou verhogen. Tussen juni 2022 en juni 2023 is de Fed van plan om voor ongeveer $ 1 biljoen aan effecten te laten vervallen zonder herinvestering. Jerome Powell, de voorzitter van de Federal Reserve, schatte dat dit gelijk zou staan aan één renteverhoging van 25 basispunten in hoe het de economie zou beïnvloeden. Destijds werd de limiet vastgesteld op $ 30 miljard per maand voor Treasurys en $ 17,5 miljard voor mortgage-backed securities (MBS) voor de eerste drie maanden.
De steeds zorgwekkender wordende inflatie heeft de Fed er echter toe aangezet het krimptempo voor september te verdubbelen en te verhogen van $47,5 miljard naar $95 miljard. Dit betekent dat we kunnen verwachten dat er in een maand tijd voor $35 miljard aan op hypotheken gebaseerde effecten zal worden geloosd. En terwijl de markt zich meer zorgen lijkt te maken over schatkistpapier, zou het verkopen van door hypotheken gedekte waardepapieren wel eens een recessie kunnen veroorzaken.
The dangers of the Fed unloading mortgage-backed securities
Hoewel mortgage-backed securities (MBS) al tientallen jaren een belangrijk onderdeel van de financiële markt in de VS vormen, werd het grote publiek zich pas bewust van dit financiële instrument tijdens de financiële crisis van 2007.
Een mortgage-backed security is een asset-backed security dat wordt gedekt door een verzameling hypotheken. Ze worden gecreëerd door een gelijkaardige groep hypotheken van één bank samen te voegen en vervolgens verkocht aan groepen die ze samen verpakken tot een effect dat beleggers kunnen kopen. Vóór de financiële crisis van 2007 werden deze effecten als een gezonde belegging beschouwd, omdat in tegenstelling tot obligaties die driemaandelijkse of halfjaarlijkse coupons betaalden, door hypotheken gedekte effecten maandelijks werden uitbetaald.
Na de ineenstorting van de huizenmarkt in 2007 en de daaropvolgende financiële crisis werden MBS te besmet voor beleggers uit de particuliere sector. Om de rente stabiel te houden en een verdere ineenstorting te voorkomen, stapte de Federal Reserve in als koper van laatste redmiddel en voegde $ 1 biljoen aan MBS toe aan haar balans. Dit ging zo door tot 2017, toen zij een deel van haar hypotheekobligaties begon te laten vervallen.
De pandemie van 2020 dwong de Fed tot een nieuwe opkoopgolf, waarbij ze miljarden aan MBS aan haar portefeuille toevoegde om cash te injecteren in een economie die worstelde met lockdowns. Nu de inflatie de pan uit rijst, begint de Fed opnieuw aan een offloading spree om de stijgende prijzen op afstand te houden.
De Fed laat ze niet alleen vervallen, maar verkoopt de door hypotheken gedekte waardepapieren in haar portefeuille ook aan particuliere beleggers. Wanneer particuliere beleggers deze door hypotheken gedekte waardepapieren kopen, wordt geld uit de algemene economie gehaald – en zou dit (althans in theorie) de Fed moeten helpen precies te bereiken wat zij van plan was te doen.
De kans dat het plan van de Fed werkt, wordt echter met de dag kleiner.
Hoewel het maandelijks afstoten van 35 miljard dollar aan MBS lijkt alsof het de inflatie op de korte termijn beteugelt, kan het een nadelig effect hebben op de toch al haperende huizenmarkt.
Sinds het begin van het jaar is de hypotheekrente gestegen van 3% naar 5,25%. De sprong naar 3% vanaf een vaste rente van 2,75% was voor velen al genoeg om rode vlaggen te doen rinkelen. Een sprong naar 5,25% en het potentieel om nog hoger te stijgen betekent dat honderdduizenden mensen uit de woningmarkt kunnen worden geduwd. De ernst van dit probleem wordt duidelijker als je het bekijkt als een procentuele stijging, en niet als een absoluut getal – de rentetarieven zijn sinds het begin van het jaar met 75% gestegen.
Met hypotheekbetalingen die 75% hoger liggen, zou de markt kunnen zien dat veel mensen hun betalingen niet nakomen en hun huizen in de executieverkoop dreigen te belanden. Als er massale gedwongen verkopen plaatsvinden zoals we in 2007 hebben gezien, kan de Amerikaanse huizenmarkt worden overspoeld met een nieuw aanbod van huizen.
Uit gegevens van de National Association of Homebuilders (NAHB) blijkt dat het maandelijkse aanbod van eengezinswoningen en appartementen in de VS sinds 2021 aan het stijgen is. De NAHB Housing Market Index, die het relatieve niveau van de verkoop van eengezinswoningen meet, is sinds het begin van het jaar aanzienlijk gedaald en gaat de achtste maand op rij in met een daling.
Grafiek met de omgekeerde NAHB Woningmarkt Index vergeleken met het maandelijkse aanbod van eengezinswoningen en condo’s in de VS (Bron: @JeffWeniger)
Volgens gegevens van de National Association of Realtors heeft de betaalbaarheid van woningen in de VS het niveau van 2005 bereikt, wat suggereert dat de huizenprijzen net als in 2006 een piek zouden kunnen bereiken.
Grafiek met de betaalbaarheid van woningen van 1981 tot 2022 (Bron: The National Association of Realtors)
Redfin en Zillow, de twee grootste vastgoedmakelaars in de VS, zagen hun aandelenkoersen met 79% en 46% dalen sinds het begin van het jaar. De problemen die sinds vorige zomer op de huizenmarkt broeien, tonen aan dat de “zachte landing” die de Fed met QT probeert te bereiken, allesbehalve zacht zal zijn. Nu steeds meer marktomstandigheden bijna perfect overeenkomen met de omstandigheden in 2006, zou een nieuwe huizencrisis wel eens om de hoek kunnen komen kijken. In haar poging om de financiële markt te stabiliseren, kan de Fed onbedoeld de huizenmarkt destabiliseren.
De gevolgen van een huizencrisis en een recessie op de cryptomarkt zijn moeilijk te voorspellen. Eerdere marktdalingen hebben cryptocurrencies meegesleurd, maar de markt voor digitale activa wist zich sneller te herstellen dan zijn traditionele tegenhangers.
We zouden de cryptomarkt nog een klap kunnen zien krijgen in het geval van een volledige recessie. Devaluatie van de munt zou echter meer mensen kunnen aanzetten om op zoek te gaan naar alternatieve “harde activa” – en vinden wat ze zoeken in crypto.
