Институциите се притесняват от ефектите, които QT ще има върху финансовия пазар. Вие трябва да сте по-притеснени от ефектите, които ще има върху жилищата.
Количественото облекчаване (КТО) се превърна в синоним на пандемията COVID-19, тъй като взривът от блокирането спря растежа на световната икономика и заплаши да се превърне във финансова криза.
За да създадат изкуствено икономически растеж, централните банки започнаха да изкупуват държавни облигации и други ценни книжа, а правителствата започнаха да разширяват паричното предлагане, като печатаха повече пари.
Това се усети най-силно в САЩ, където Федералният резерв увеличи процента на доларите в обращение с рекордните 27% в периода 2020-2021 г. Балансът на Фед достигна около 8,89 трлн. долара в края на август 2022 г., което представлява увеличение с над 106% спрямо размера му от 4,31 трлн. долара през март 2020 г.
Нищо от това обаче не успя да възпре финансовата криза. Подхранвана от продължаващата война в Украйна, настоящата криза бавно се подготвя да се превърне в пълноценна рецесия.
За да смекчи последиците от неефективната си политика на количествено облекчаване, Федералният резерв предприе курс на количествено затягане (КЗ). Наричано още нормализиране на баланса, QT е парична политика, която намалява паричните резерви на Фед чрез продажба на държавни облигации. Премахването на държавните ценни книжа от паричните баланси премахва ликвидността от финансовия пазар и на теория ограничава инфлацията.
Графика, показваща общите активи, държани от Федералния резерв от 2005 до 2022 г. (Източник: Съвет на управителите на Системата на Федералния резерв)
През май т.г. Фед обяви, че ще започне QT и ще повиши лихвения процент по федералните фондове. Между юни 2022 г. и юни 2023 г. Фед планира да остави ценни книжа на стойност около 1 трлн. долара да падежират без реинвестиране. Джером Пауъл, председателят на Федералния резерв, изчисли, че това ще се равнява на едно повишение на лихвения процент с 25 базисни пункта по начина, по който ще се отрази на икономиката. Тогава ограничението беше определено на 30 млрд. долара месечно за съкровищни облигации и 17,5 млрд. долара за ценни книжа, обезпечени с ипотеки (MBS), за първите три месеца.
Все по-обезпокоителната инфлация обаче накара Фед да удвои темпа на свиване за септември, като го увеличи от 47,5 млрд. долара на 95 млрд. долара. Това означава, че можем да очакваме за един месец да бъдат разтоварени ипотечни ценни книжа на стойност 35 млрд. долара. И макар че пазарът изглежда по-притеснен за съкровищните облигации, разтоварването на ценни книжа, обезпечени с ипотеки, може да е това, което всъщност да предизвика рецесия.
Опасностите от разтоварването на ценни книжа, обезпечени с ипотеки, от страна на Фед
Макар че обезпечените с ипотеки ценни книжа (MBS) са значителна част от финансовия пазар в САЩ от десетилетия, едва по време на финансовата криза от 2007 г. широката общественост се запозна с този финансов инструмент.
Ипотечно обезпечената ценна книга е обезпечена с активи ценна книга, която е обезпечена с набор от ипотеки. Те се създават чрез обединяване на подобна група ипотеки от една банка и след това се продават на групи, които ги пакетират заедно в ценна книга, която инвеститорите могат да купят. Преди финансовата криза от 2007 г. тези ценни книжа се считаха за стабилна инвестиция, тъй като за разлика от облигациите, които изплащат тримесечни или шестмесечни купони, обезпечените с ипотека ценни книжа изплащат месечни купони.
След срива на жилищния пазар през 2007 г. и последвалата финансова криза ипотечните ценни книжа станаха твърде опорочени за инвеститорите от частния сектор. За да поддържа стабилни лихвени проценти и да предотврати по-нататъшен срив, Федералният резерв се намеси като купувач от последна инстанция и добави към баланса си MBS на стойност 1 трлн. долара. Това продължи до 2017 г., когато той започна да пуска част от ипотечните си облигации с изтекъл срок.
Пандемията през 2020 г. принуди Фед да пристъпи към ново изкупуване, добавяйки милиарди MBS към портфейла си, за да инжектира пари в икономиката, бореща се с блокирането. При сегашното рязко покачване на инфлацията Фед се впуска в ново разтоварване, за да задържи нарастващите цени на разстояние.
Освен че позволява изтичането на срока им, Фед продава ипотечните ценни книжа в портфейла си и на частни инвеститори. Когато частните инвеститори купуват тези ипотечни облигации, те изтеглят парични средства от икономиката като цяло – и би трябвало (поне на теория) да помогнат на Фед да постигне точно това, което си е поставил за цел.
Въпреки това шансовете планът на Фед да проработи действително намаляват с всеки изминал ден.
Макар че разтоварването на 35 млрд. долара в MBS всеки месец може да изглежда като ограничаване на инфлацията в краткосрочен план, то може да има пагубен ефект върху и без това изпитващия затруднения жилищен пазар.
От началото на годината лихвените проценти по ипотечните кредити се повишиха от 3% до 5,25%. Скокът до 3% от 2,75% фиксиран лихвен процент беше достатъчен, за да предизвика червени флагове за мнозина. Скокът до 5,25 % и възможността за още по-голямо увеличение означава, че стотици хиляди хора могат да бъдат изтласкани от жилищния пазар. Сериозността на този проблем става по-ясна, когато го разгледаме като процентно увеличение, а не като абсолютно число – от началото на годината лихвените проценти са се повишили със 75%.
При 75% по-високи вноски по ипотечните кредити пазарът може да стане свидетел на това, че много хора ще просрочат плащанията си и жилищата им ще бъдат застрашени от изземване. Ако наистина се стигне до масово отнемане на имоти, подобно на това, на което станахме свидетели през 2007 г., жилищният пазар в САЩ може да бъде залят с ново предлагане на жилища.
Данните на Националната асоциация на строителите на жилища (NAHB) показват, че месечното предлагане на еднофамилни къщи и апартаменти в САЩ се увеличава от 2021 г. насам. Индексът на жилищния пазар на NAHB, който оценява относителното ниво на продажбите на еднофамилни жилища, намалява значително от началото на годината, като навлиза в осмия си пореден месец на спад.
Графика, показваща обърнатия индекс на жилищния пазар на NAHB в сравнение с месечното предлагане на еднофамилни къщи и апартаменти в САЩ (източник: @JeffWeniger)
Според данни на Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти достъпността на жилищата в САЩ е достигнала нивата си от 2005 г., което предполага, че цените на жилищата могат да достигнат своя връх точно както през 2006 г.
Графика, показваща достъпността на жилищата от 1981 г. до 2022 г. (източник: Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти)
Redfin и Zillow, двете най-големи брокерски компании за недвижими имоти в САЩ, отбелязаха спад в цената на акциите си съответно със 79% и 46% от началото на годината. Проблемите, които се зараждат на жилищния пазар от миналото лято, показват, че „мекото приземяване“, което Фед се опитва да постигне с QT, ще бъде всичко друго, но не и меко. Тъй като все повече пазарни условия се подреждат почти перфектно с условията, наблюдавани през 2006 г., нова жилищна криза може да чака зад ъгъла. В опита си да стабилизира финансовия пазар Фед може по невнимание да дестабилизира жилищния.
Ефектите, които жилищната криза и рецесията биха могли да окажат върху криптопазара, са трудни за прогнозиране. Предишни пазарни спадове повлякоха криптовалутите със себе си, но пазарът на цифрови активи успяваше да се възстанови по-бързо от традиционните си аналози.
Можем да видим, че криптопазарът ще понесе още един удар в случай на пълноценна рецесия. Обезценяването на валутата обаче може да накара повече хора да потърсят алтернативни „твърди активи“ – и да намерят това, което търсят, в криптовалутата.
