Las instituciones están preocupadas por los efectos que la QT tendrá en el mercado financiero. Deberían estar más preocupados por los efectos que tendrá en la vivienda
La flexibilización cuantitativa (QE) se ha convertido en sinónimo de la pandemia de COVID-19, ya que el estallido de los cierres estancó el crecimiento de la economía mundial y amenazó con convertirse en una crisis financiera.
Para crear artificialmente un crecimiento económico, los bancos centrales comenzaron a comprar bonos del Estado y otros valores, mientras que los gobiernos empezaron a ampliar la oferta monetaria imprimiendo más dinero.
Esto se sintió más en Estados Unidos, donde la Reserva Federal aumentó la tasa de dólares en circulación en un récord del 27% entre 2020 y 2021. El balance de la Fed alcanzó alrededor de 8,89 billones de dólares a finales de agosto de 2022, un aumento de más del 106% desde su tamaño de 4,31 billones en marzo de 2020.
Sin embargo, nada de esto logró disuadir una crisis financiera. Alimentada por la guerra en curso en Ucrania, la crisis actual se prepara lentamente para convertirse en una recesión en toda regla.
Para mitigar las consecuencias de sus inefectivas políticas de QE, la Reserva Federal se ha embarcado en una juerga de endurecimiento cuantitativo (QT). También llamado normalización del balance, el QT es una política monetaria que reduce las reservas monetarias de la Fed mediante la venta de bonos del Estado. La eliminación de los bonos del Tesoro de sus saldos de caja elimina la liquidez del mercado financiero y, en teoría, frena la inflación.
Gráfico que muestra el total de activos mantenidos por la Reserva Federal desde 2005 hasta 2022 (Fuente: Junta de Gobernadores del Sistema de la Reserva Federal)
En mayo de este año, la Fed anunció que iniciaría la QT y subiría el tipo de los fondos federales. Entre junio de 2022 y junio de 2023, la Fed planea dejar vencer sin reinversión títulos por valor de alrededor de 1 billón de dólares. Jerome Powell, el presidente de la Reserva Federal, estimó que esto equivaldría a una subida de tipos de 25 puntos básicos en la forma en que afectaría a la economía. En ese momento, el tope se fijó en 30.000 millones de dólares al mes para los bonos del Tesoro y 17.500 millones para los títulos respaldados por hipotecas (MBS) durante los tres primeros meses.
Sin embargo, la inflación, cada vez más preocupante, ha empujado a la Fed a duplicar su ritmo de reducción para septiembre, aumentándolo de 47.500 millones de dólares a 95.000 millones. Esto significa que podemos esperar que se descarguen 35.000 millones de dólares en títulos hipotecarios en un mes. Y aunque el mercado parece más preocupado por los bonos del Tesoro, la descarga de los títulos hipotecarios podría ser lo que realmente desencadene una recesión.
Los peligros de que la Fed descargue los títulos respaldados por hipotecas
Aunque los valores respaldados por hipotecas (MBS) han sido una parte importante del mercado financiero en Estados Unidos durante décadas, no fue hasta la crisis financiera de 2007 cuando el público en general tomó conciencia de este instrumento financiero.
Un valor respaldado por una hipoteca es un valor respaldado por un conjunto de hipotecas. Se crean agregando un grupo similar de hipotecas de un solo banco y luego se venden a grupos que las agrupan en un valor que los inversores pueden comprar. Estos valores se consideraban una inversión sólida antes de la crisis financiera de 2007, ya que, a diferencia de los bonos que pagaban cupones trimestrales o semestrales, los valores respaldados por hipotecas pagaban mensualmente.
Tras el colapso del mercado de la vivienda en 2007 y la posterior crisis financiera, los MBS se convirtieron en una inversión demasiado contaminada para los inversores del sector privado. Para mantener los tipos de interés estables y evitar un mayor colapso, la Reserva Federal intervino como comprador de último recurso y añadió 1 billón de dólares en MBS a su balance. Esto continuó hasta 2017, cuando empezó a dejar expirar algunos de sus bonos hipotecarios.
La pandemia de 2020 obligó a la Fed a emprender otra compra, añadiendo miles de millones en MBS a su cartera para inyectar efectivo en una economía que luchaba contra los cierres. Con la inflación ahora disparada, la Fed se está embarcando en otra juerga de descarga para mantener a raya la subida de precios.
Además de dejar que expiren, la Fed también está vendiendo los títulos respaldados por hipotecas de su cartera a inversores privados. Cuando los inversores privados compran estos bonos hipotecarios, sacan dinero de la economía en general, y deberían (al menos en teoría) ayudar a la Fed a conseguir exactamente lo que se propuso.
Sin embargo, las posibilidades de que el plan de la Fed funcione realmente disminuyen cada día.
Aunque la descarga de 35.000 millones de dólares en MBS cada mes podría parecer que está frenando la inflación a corto plazo, podría tener un efecto perjudicial en el mercado de la vivienda, ya en dificultades.
Desde principios de año, los tipos hipotecarios han aumentado del 3% al 5,25%. El salto al 3% desde un tipo de interés fijo del 2,75% fue suficiente para hacer saltar las alarmas a muchos. Un salto al 5,25% y la posibilidad de que aumente aún más significa que cientos de miles de personas podrían verse expulsadas del mercado de la vivienda. La gravedad de este problema se hace más evidente cuando se mira como un aumento porcentual, y no como un número absoluto: los tipos de interés han subido un 75% desde principios de año.
Con unas cuotas hipotecarias un 75% más altas, el mercado podría ver cómo muchas personas dejan de pagar sus cuotas y sus casas corren peligro de ser ejecutadas. Si se producen ejecuciones hipotecarias masivas como las que hemos visto en 2007, el mercado inmobiliario estadounidense podría verse inundado por una nueva oferta de viviendas.
Los datos de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB) muestran que la oferta mensual de viviendas unifamiliares y condominios en Estados Unidos ha aumentado desde 2021. El Índice del Mercado de la Vivienda de la NAHB, que califica el nivel relativo de las ventas de viviendas unifamiliares, ha ido disminuyendo significativamente desde principios de año, entrando en su octavo mes consecutivo de descenso.
Gráfico que muestra el Índice del Mercado de la Vivienda NAHB invertido en comparación con la oferta mensual de viviendas unifamiliares y condominios en EE.UU. (Fuente: @JeffWeniger)
Según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, la asequibilidad de la vivienda en EE.UU. ha alcanzado sus niveles de 2005, lo que sugiere que los precios de la vivienda podrían alcanzar su punto máximo al igual que en 2006.
Gráfico que muestra la asequibilidad de la vivienda desde 1981 hasta 2022 (Fuente: The National Association of Realtors)
Redfin y Zillow, las dos mayores agencias inmobiliarias de Estados Unidos, han visto caer el precio de sus acciones un 79% y un 46% desde principios de año. Los problemas que se están gestando en el mercado inmobiliario desde el verano pasado demuestran que el «aterrizaje suave» que la Fed está tratando de lograr con la QT será cualquier cosa menos suave. Con cada vez más condiciones de mercado que se alinean casi perfectamente con las condiciones vistas en 2006, una nueva crisis inmobiliaria podría estar esperando a la vuelta de la esquina. En su intento de estabilizar el mercado financiero, la Fed podría desestabilizar inadvertidamente el de la vivienda.
Los efectos que una crisis inmobiliaria y una recesión podrían tener en el mercado de las criptomonedas son difíciles de predecir. Las anteriores caídas del mercado han arrastrado a las criptodivisas, pero el mercado de activos digitales ha conseguido recuperarse más rápidamente que sus homólogos tradicionales.
Podríamos ver cómo el mercado de las criptomonedas recibe otro golpe en caso de una recesión total. Sin embargo, la devaluación de la moneda podría empujar a más personas a buscar «activos duros» alternativos – y encontrar lo que buscan en el cripto.
