Институты обеспокоены тем, как QT повлияет на финансовый рынок. Вы должны больше беспокоиться о том, как это отразится на жилье
Количественное смягчение (QE) стало синонимом пандемии COVID-19, поскольку удар от блокировок затормозил рост мировой экономики и грозил перерасти в финансовый кризис.
Чтобы искусственно создать экономический рост, центральные банки начали скупать государственные облигации и другие ценные бумаги, а правительства стали расширять денежную массу, печатая больше денег.
Больше всего это ощущалось в США, где Федеральная резервная система в период с 2020 по 2021 год увеличила количество долларов в обращении на рекордные 27%. На конец августа 2022 года баланс ФРС достиг примерно 8,89 трлн долларов, увеличившись более чем на 106% по сравнению с 4,31 трлн долларов в марте 2020 года.
Однако все это не смогло предотвратить финансовый кризис. Подпитываемый продолжающейся войной в Украине, нынешний кризис постепенно перерастает в полномасштабную рецессию.
Чтобы смягчить последствия своей неэффективной политики QE, Федеральная резервная система приступила к количественному ужесточению (QT). Также называемое нормализацией баланса, QT — это монетарная политика, которая сокращает денежные резервы ФРС путем продажи государственных облигаций. Изъятие казначейских облигаций из денежных резервов удаляет ликвидность с финансового рынка и, в теории, сдерживает инфляцию.
График, показывающий общий объем активов, находящихся в распоряжении Федеральной резервной системы, с 2005 по 2022 год (Источник: Совет управляющих Федеральной резервной системы)
В мае этого года ФРС объявила, что начнет QT и повысит ставку по федеральным фондам. В период с июня 2022 по июнь 2023 года ФРС планирует позволить ценным бумагам на сумму около 1 триллиона долларов США погаситься без реинвестирования. Джером Пауэлл, председатель Федеральной резервной системы, подсчитал, что это будет равнозначно одному повышению ставки на 25 базисных пунктов, как это повлияет на экономику. В то время лимит был установлен на уровне 30 млрд долларов в месяц для казначейских бумаг и 17,5 млрд долларов для ипотечных ценных бумаг (MBS) в течение первых трех месяцев.
Однако все более тревожная инфляция заставила ФРС удвоить темпы сокращения на сентябрь, увеличив их с $47,5 млрд до $95 млрд. Это означает, что в течение месяца можно ожидать разгрузки ипотечных ценных бумаг на 35 млрд долларов. И хотя рынок, похоже, больше беспокоится о казначейских бумагах, разгрузка ипотечных ценных бумаг может стать тем, что действительно вызовет рецессию.
Опасность разгрузки ФРС ипотечных ценных бумаг
Хотя ипотечные ценные бумаги (MBS) были значительной частью финансового рынка США на протяжении десятилетий, широкая общественность узнала об этом финансовом инструменте только после финансового кризиса 2007 года.
Ипотечная ценная бумага — это ценная бумага, обеспеченная активами, которые обеспечены коллекцией ипотечных кредитов. Они создаются путем объединения аналогичных групп ипотечных кредитов одного банка, а затем продаются группам, которые объединяют их в ценные бумаги, которые могут купить инвесторы. До финансового кризиса 2007 года эти ценные бумаги считались надежной инвестицией, поскольку в отличие от облигаций, по которым выплачивались квартальные или полугодовые купоны, ипотечные ценные бумаги выплачивались ежемесячно.
После краха рынка жилья в 2007 году и последующего финансового кризиса MBS стали слишком опасными для частных инвесторов. Чтобы сохранить стабильные процентные ставки и предотвратить дальнейший крах, Федеральная резервная система выступила в качестве покупателя последней инстанции и добавила на свой баланс MBS на сумму 1 трлн долларов. Это продолжалось до 2017 года, когда она начала выпускать часть своих ипотечных облигаций.
Пандемия 2020 года заставила ФРС пойти на очередную скупку, добавив миллиарды MBS к своему портфелю, чтобы влить наличные деньги в экономику, борющуюся с блокировками. Поскольку инфляция сейчас стремительно растет, ФРС приступает к очередной серии разгрузок, чтобы сдержать рост цен.
Помимо того, что ФРС разрешает истекать срокам их погашения, она также продает ипотечные ценные бумаги, находящиеся в ее портфеле, частным инвесторам. Когда частные инвесторы покупают эти ипотечные облигации, они извлекают денежные средства из общей экономики — и это должно (по крайней мере, теоретически) помочь ФРС достичь именно того, что она намеревалась сделать.
Однако шансы на то, что план ФРС действительно сработает, уменьшаются с каждым днем.
Хотя ежемесячная разгрузка MBS на сумму 35 млрд долларов может выглядеть так, как будто она сдерживает инфляцию в краткосрочной перспективе, это может оказать пагубное влияние на и без того испытывающий трудности рынок жилья.
С начала года ставки по ипотечным кредитам выросли с 3% до 5,25%. Скачок до 3% с фиксированной процентной ставки в 2,75% был достаточным для многих, чтобы поднять тревогу. Скачок до 5,25% и потенциальное повышение еще выше означает, что сотни тысяч людей могут быть вытеснены с рынка жилья. Серьезность этой проблемы становится более очевидной, если рассматривать ее не как абсолютное число, а как процентное увеличение — с начала года процентные ставки выросли на 75%.
При росте ипотечных платежей на 75% рынок может столкнуться с тем, что многие люди не выполнят свои обязательства по выплатам, а их дома окажутся под угрозой лишения права выкупа. Если произойдет массовое лишение права выкупа, подобное тому, что мы наблюдали в 2007 году, рынок жилья США может быть наводнен новым предложением домов.
Данные Национальной ассоциации домостроителей (NAHB) показывают, что ежемесячное предложение односемейных домов и кондоминиумов в США растет с 2021 года. Индекс рынка жилья NAHB, который оценивает относительный уровень продаж односемейных домов, значительно снизился с начала года, вступив в восьмой месяц снижения подряд.
График, показывающий перевернутый индекс рынка жилья NAHB по сравнению с ежемесячным предложением односемейных домов и кондоминиумов в США (Источник: @JeffWeniger)
По данным Национальной ассоциации риэлторов, доступность жилья в США достигла уровня 2005 года, что позволяет предположить, что цены на жилье могут достичь пика, как это произошло в 2006 году.
График, показывающий доступность жилья с 1981 по 2022 год (Источник: Национальная ассоциация риэлторов)
Redfin и Zillow, два крупнейших брокера недвижимости в США, увидели падение стоимости своих акций на 79% и 46% с начала года. Проблемы, которые назревали на рынке жилья с лета прошлого года, показывают, что «мягкая посадка», которой ФРС пытается добиться с помощью QT, будет не мягкой. Поскольку все больше и больше рыночных условий практически полностью повторяют условия 2006 года, новый жилищный кризис может ждать за углом. Пытаясь стабилизировать финансовый рынок, ФРС может непреднамеренно дестабилизировать рынок жилья.
Последствия жилищного кризиса и рецессии для криптовалютного рынка трудно предсказать. Предыдущие рыночные спады тянули криптовалюты вниз, но рынку цифровых активов удавалось восстанавливаться быстрее, чем его традиционным аналогам.
Мы можем увидеть, что в случае полномасштабной рецессии криптовалютный рынок получит еще один удар. Однако девальвация валюты может подтолкнуть больше людей к поиску альтернативных «твердых активов» — и найти то, что они ищут, в криптовалюте.
