Instytucje martwią się o efekty, jakie QT będzie miało na rynku finansowym. Ty powinieneś bardziej martwić się o efekty, jakie będzie miał na rynku mieszkaniowym.
Luzowanie ilościowe (QE) stało się synonimem pandemii COVID-19, ponieważ wydmuch z blokad zahamował wzrost światowej gospodarki i groził przekształceniem się w kryzys finansowy.
Aby sztucznie wywołać wzrost gospodarczy, banki centralne zaczęły skupować obligacje rządowe i inne papiery wartościowe, a rządy zaczęły zwiększać podaż pieniądza, drukując więcej pieniędzy.
Najbardziej odczuły to Stany Zjednoczone, gdzie w latach 2020-2021 Rezerwa Federalna zwiększyła kurs dolarów w obiegu o rekordowe 27%. Bilans Fedu osiągnął na koniec sierpnia 2022 roku około 8,89 bln dolarów, co stanowiło wzrost o ponad 106% w stosunku do wielkości 4,31 bln dolarów w marcu 2020 roku.
Nic z tego nie zdołało jednak powstrzymać kryzysu finansowego. Podsycany przez trwającą wojnę na Ukrainie, obecny kryzys powoli przygotowuje się do przekształcenia w pełną recesję.
Aby złagodzić skutki nieskutecznej polityki QE, Rezerwa Federalna rozpoczęła zacieśnianie ilościowe (QT). Nazywane również normalizacją bilansu, QT jest polityką monetarną, która zmniejsza rezerwy pieniężne Fedu poprzez sprzedaż obligacji rządowych. Usunięcie Treasurys z jego sald gotówkowych usuwa płynność z rynku finansowego i teoretycznie ogranicza inflację.
Wykres przedstawiający sumę aktywów posiadanych przez Rezerwę Federalną od 2005 do 2022 roku (Źródło: Board of Governors of the Federal Reserve System)
W maju tego roku Fed ogłosił, że rozpocznie QT i podniesie stopę funduszy federalnych. Między czerwcem 2022 a czerwcem 2023 roku Fed planuje pozwolić, aby około 1 bilion dolarów papierów wartościowych zapadło bez reinwestowania. Jerome Powell, przewodniczący Rezerwy Federalnej, oszacował, że będzie to równe jednej podwyżce stóp o 25 punktów bazowych, jak wpłynie to na gospodarkę. Wówczas limit został ustalony na 30 mld dolarów miesięcznie dla Treasurys i 17,5 mld dolarów dla papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (MBS) przez pierwsze trzy miesiące.
Jednak coraz bardziej niepokojąca inflacja skłoniła Fed do podwojenia tempa zmniejszania pożyczek na wrzesień, zwiększając je z 47,5 mld USD do 95 mld USD. Oznacza to, że w ciągu miesiąca możemy spodziewać się 35 mld USD rozładunku papierów wartościowych opartych na kredytach hipotecznych. I choć rynek wydaje się bardziej martwić o Treasurys, to offloading papierów zabezpieczonych hipoteką może być tym, co faktycznie wywoła recesję.
Niebezpieczeństwa związane z rozładowaniem przez Fed papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką
Choć papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS) są znaczącą częścią rynku finansowego w USA od dziesięcioleci, to dopiero kryzys finansowy z 2007 roku uświadomił opinii publicznej istnienie tego instrumentu finansowego.
Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką to papiery wartościowe zabezpieczone aktywami, które są oparte na zbiorze hipotek. Są one tworzone poprzez agregację podobnej grupy kredytów hipotecznych z jednego banku, a następnie sprzedawane grupom, które łączą je w papiery wartościowe, które mogą kupować inwestorzy. Przed kryzysem finansowym w 2007 roku papiery te były uważane za rozsądną inwestycję, ponieważ w przeciwieństwie do obligacji, które wypłacały kupony kwartalnie lub półrocznie, papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką wypłacały je co miesiąc.
Po załamaniu się rynku mieszkaniowego w 2007 r. i późniejszym kryzysie finansowym, MBS stały się zbyt skażone dla inwestorów z sektora prywatnego. Aby utrzymać stopy procentowe na stabilnym poziomie i zapobiec dalszemu załamaniu, Rezerwa Federalna wkroczyła jako nabywca ostatniej szansy i dodała 1 bilion dolarów w MBS do swojego bilansu. Trwało to do 2017 r., kiedy zaczęła pozwalać na wygaśnięcie części swoich obligacji hipotecznych.
Pandemia w 2020 roku zmusiła Fed do kolejnego spreju zakupowego, dodając miliardy w MBS do swojego portfela, aby wstrzyknąć gotówkę do gospodarki zmagającej się z blokadami. Przy obecnie gwałtownie rosnącej inflacji, Fed rozpoczyna kolejny spree offloading, aby utrzymać rosnące ceny w ryzach.
Oprócz umożliwienia im wygaśnięcia, Fed sprzedaje również papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką w swoim portfelu prywatnym inwestorom. Kiedy prywatni inwestorzy kupują te obligacje hipoteczne, wyciągają gotówkę z całej gospodarki – i powinni (przynajmniej w teorii) pomóc Fedowi osiągnąć dokładnie to, co zamierzał.
Jednak szanse na to, że plan Fedu rzeczywiście zadziała, maleją z każdym dniem.
Podczas gdy comiesięczne pozbywanie się 35 mld dolarów z obligacji może wyglądać na ograniczanie inflacji w krótkim okresie, może to mieć szkodliwy wpływ na i tak już zmagający się z problemami rynek mieszkaniowy.
Od początku roku oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło z 3% do 5,25%. Skok do 3% z 2,75% stałej stopy procentowej był wystarczający, aby podnieść czerwone flagi dla wielu. Skok do 5,25% i możliwość jeszcze większego wzrostu oznacza, że setki tysięcy ludzi mogą zostać wypchnięte z rynku mieszkaniowego. Waga tego problemu staje się jaśniejsza, gdy spojrzymy na niego jako na wzrost procentowy, a nie jako na liczbę bezwzględną – stopy procentowe wzrosły o 75% od początku roku.
Przy płatnościach hipotecznych wyższych o 75%, rynek może zobaczyć wiele osób zalegających z płatnościami, a ich domy zagrożone są przejęciem. Jeśli dojdzie do masowych egzekucji, takich jak w 2007 roku, amerykański rynek mieszkaniowy może zostać zalany nową podażą domów.
Dane National Association of Homebuilders (NAHB) pokazują, że miesięczna podaż domów jednorodzinnych i mieszkań w USA rośnie od 2021 roku. Indeks Rynku Mieszkaniowego NAHB, który ocenia względny poziom sprzedaży domów jednorodzinnych, od początku roku znacząco spada, wchodząc w ósmy z rzędu miesiąc spadku.
Wykres przedstawiający odwrócony indeks rynku mieszkaniowego NAHB w porównaniu do miesięcznej podaży domów jednorodzinnych i kondonów w USA (Źródło: @JeffWeniger)
Według danych National Association of Realtors, przystępność cen mieszkań w USA osiągnęła poziom z 2005 roku, co sugeruje, że ceny mieszkań mogą osiągnąć szczyt podobnie jak w 2006 roku.
Wykres pokazujący przystępność mieszkaniową od 1981 do 2022 roku (Źródło: The National Association of Realtors)
Redfin i Zillow, dwa największe biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w USA, odnotowały spadek cen swoich akcji o 79% i 46% od początku roku. Kłopoty, które pojawiają się na rynku mieszkaniowym od lata ubiegłego roku pokazują, że „miękkie lądowanie”, które Fed próbuje osiągnąć poprzez QT, nie będzie niczym innym jak miękkim. Ponieważ coraz więcej warunków rynkowych niemal idealnie pokrywa się z warunkami obserwowanymi w 2006 r., nowy kryzys mieszkaniowy może czekać za rogiem. Próbując ustabilizować rynek finansowy, Fed może nieumyślnie zdestabilizować rynek mieszkaniowy.
Skutki, jakie kryzys mieszkaniowy i recesja mogą mieć na rynek kryptowalut, są trudne do przewidzenia. Poprzednie spadki rynkowe pociągnęły za sobą kryptowaluty, ale rynek aktywów cyfrowych zdołał odzyskać szybciej niż jego tradycyjne odpowiedniki.
Możemy zobaczyć, jak rynek kryptowalutowy przyjmuje kolejne uderzenie w przypadku pełnej recesji. Jednak dewaluacja walut może popchnąć więcej osób do poszukiwania alternatywnych „twardych aktywów” – i znaleźć to, czego szukają w kryptowalutach.
