O diretor da FHFA, a agência federal americana responsável pela supervisão e regulamentação das principais instituições de financiamento imobiliário nos Estados Unidos, solicitou às duas principais empresas do sistema hipotecário americano que contabilizem as criptomoedas. Uma medida que permitirá ao «Bitcoin entrar no sonho americano», segundo Michael Saylor.
Criptomoedas em breve serão contabilizadas como garantia para um empréstimo imobiliário
É uma pequena revolução no mundo altamente regulamentado do crédito imobiliário americano. Nesta quarta-feira, a Federal Housing Finance Agency (FHFA) solicitou oficialmente à Fannie Mae e à Freddie Mac, os dois pilares do sistema hipotecário, que incluam as criptomoedas nos seus critérios de avaliação de risco para empréstimos imobiliários residenciais.
A instrução, assinada por William J. Pulte, diretor da FHFA, ordena que as duas empresas públicas apresentem um plano detalhado sobre como integrar os ativos digitais nos seus modelos de análise, sem obrigar os mutuários a converter as suas criptomoedas em dólares antes da concessão de um crédito.
Pela primeira vez, os criptoativos detidos em plataformas centralizadas regulamentadas nos Estados Unidos poderão ser considerados como garantia no âmbito de um empréstimo imobiliário tradicional. Michael Saylor, CEO da Strategy, reagiu à notícia sem meias medidas:
A diretiva da FHFA especifica, no entanto, que apenas os ativos «que possam ser verificados e mantidos numa plataforma centralizada regulamentada nos Estados Unidos» serão elegíveis. Em outras palavras, os ativos on-chain detidos por meio de autocustódia ou em protocolos DeFi não serão contabilizados nesta fase.
Quanto às criptomoedas que poderão ser consideradas, isso não está esclarecido no documento. Também não sabemos qual será o rácio estabelecido para obter um empréstimo, dada a volatilidade inerente às criptomoedas.
Esta mudança poderá ter um impacto significativo, uma vez que a Fannie Mae e a Freddie Mac garantem, em conjunto, mais de metade dos empréstimos hipotecários do país, ou seja, cerca de 6 biliões de dólares. Ao permitir que integrem as criptomoedas na sua avaliação de risco, a FHFA envia um sinal às bancos, como salientou Danielle Hale, economista da Realtor.com, um dos principais sites imobiliários dos Estados Unidos:
Se a Fannie e a Freddie aceitarem criptomoedas como garantia, isso constituirá um forte incentivo para os bancos mudarem as suas práticas. Pois pessoas que, de outra forma, teriam de vender as suas criptomoedas para serem elegíveis, o que poderia ser um obstáculo para elas, poderão agora solicitar um empréstimo. Isso amplia, de certa forma, o leque de potenciais compradores elegíveis.
No X, o diretor da FHFA justificou esta decisão como mais um passo em direção ao desejo do presidente Trump de tornar os Estados Unidos «a capital mundial da criptomoeda». Uma orientação política assumida, num contexto em que se multiplicam os sinais favoráveis aos ativos digitais em Washington, desde a adoção de stablecoins regulamentadas através da GENIUS Act até à autorização de novos ETF.
Repetição da história?
Recorde-se que, na década de 2000, a Fannie Mae e a Freddie Mac acumularam uma parte crescente de hipotecas de risco, incluindo uma grande proporção de empréstimos subprime, muitas vezes concedidos a famílias com pouca solvabilidade. Ao comprar essas dívidas dos bancos e securitizá-las na forma de títulos lastreados em hipotecas (MBS), elas alimentaram a bolha imobiliária e incentivaram o setor bancário a multiplicar os créditos sem controles rigorosos.
Esta acumulação de ativos tóxicos, aliada à garantia implícita do Estado sobre estas duas entidades, permitiu que os riscos se espalhassem por todo o sistema financeiro mundial. Quando o mercado entrou em colapso em 2007-2008, as perdas nessas carteiras explodiram, o que levou o governo americano a colocá-las sob tutela em setembro de 2008, ao custo de um resgate estimado em cerca de 190 mil milhões de dólares para os contribuintes.
Sem dúvida, alguns não perderão a oportunidade de traçar um paralelo entre o anúncio de hoje e isso. Bis repetita?
