El director de la FHFA, la agencia federal estadounidense encargada de supervisar y regular las principales instituciones de financiación inmobiliaria en Estados Unidos, ha pedido a las dos principales empresas del sistema hipotecario estadounidense que contabilicen las criptomonedas. Una medida que, según Michael Saylor, permitirá al «bitcoin entrar en el sueño americano».
Las criptomonedas pronto se contabilizarán como garantía para un préstamo hipotecario
Se trata de una pequeña revolución en el muy regulado mundo del crédito hipotecario estadounidense. Este miércoles, la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA) pidió oficialmente a Fannie Mae y Freddie Mac, los dos pilares del sistema hipotecario, que incluyeran las criptomonedas en sus criterios de evaluación del riesgo para los préstamos hipotecarios residenciales.
La instrucción, firmada por William J. Pulte, director de la FHFA, ordena a las dos empresas públicas que presenten un plan detallado sobre cómo integrar los activos digitales en sus modelos de análisis, sin obligar a los prestatarios a convertir sus criptomonedas en dólares antes de la concesión de un crédito.
Por primera vez, los criptoactivos mantenidos en plataformas centralizadas reguladas en Estados Unidos podrán contar como garantía en el marco de un préstamo hipotecario convencional. Michael Saylor, director ejecutivo de Strategy, ha reaccionado a la noticia sin medias tintas:
Sin embargo, la directiva de la FHFA especifica que solo serán elegibles los activos «que puedan verificarse y conservarse en una plataforma centralizada regulada en Estados Unidos». En otras palabras, los activos en cadena mantenidos mediante autocustodia o en protocolos DeFi no se contabilizarán en esta fase.
En cuanto a qué criptomonedas podrían tenerse en cuenta, el documento no lo aclara. Tampoco sabemos qué ratio se establecerá para obtener un préstamo, dada la volatilidad inherente a las criptomonedas.
Este cambio podría tener un gran impacto, ya que Fannie Mae y Freddie Mac garantizan conjuntamente más de la mitad de los préstamos hipotecarios del país, lo que supone cerca de 6 billones de dólares. Al permitirles incluir las criptomonedas en su evaluación de riesgos, la FHFA envía una señal a los bancos, como ha señalado Danielle Hale, economista de Realtor.com, uno de los principales sitios web inmobiliarios de Estados Unidos:
Si Fannie y Freddie aceptan las criptomonedas como garantía, esto supone un fuerte incentivo para que los bancos cambien sus prácticas. Porque las personas que, de otro modo, habrían tenido que vender sus criptomonedas para poder optar a un préstamo, lo que podía suponer un obstáculo para ellas, ahora podrán solicitarlo. En cierto modo, esto amplía el número de compradores potenciales.
En X, el director de la FHFA justificó esta decisión como un paso más hacia el objetivo del presidente Trump de convertir a Estados Unidos en «la capital mundial de las criptomonedas». Se trata de una orientación política clara, en un contexto en el que se multiplican las señales favorables a los activos digitales en Washington, desde la adopción de las stablecoins reguladas a través de la ley GENIUS hasta la autorización de nuevos ETF.
¿Se repite la historia?
Recordemos que en la década de 2000, Fannie Mae y Freddie Mac acumularon una parte cada vez mayor de hipotecas de riesgo, incluida una gran proporción de préstamos subprime, a menudo concedidos a hogares con poca solvencia. Al recomprar estos créditos a los bancos y titulizarlos en forma de títulos respaldados por hipotecas (MBS), alimentaron la burbuja inmobiliaria e incitaron al sector bancario a multiplicar los créditos sin controles rigurosos.
Esta acumulación de activos tóxicos, junto con la garantía implícita del Estado sobre estas dos entidades, permitió que los riesgos se extendieran por todo el sistema financiero mundial. Cuando el mercado se invirtió en 2007-2008, las pérdidas en estas carteras se dispararon, lo que llevó al Gobierno estadounidense a ponerlas bajo tutela en septiembre de 2008, con un rescate estimado en unos 190 000 millones de dólares para los contribuyentes.
Sin duda, algunos no dejarán pasar la oportunidad de establecer un paralelismo entre el anuncio de hoy y lo ocurrido entonces. ¿Bis repetita?
